ОАО "КАМЕНСКОЕ"

Ленд девелопмент



    Содержание раздела:
  1. Философия проекта.
  2. Пройденные этапы. Опыт, ошибки, достижения.
  3. Дальнейшие этапы реализации.
  4. Взгляд в будущее.

Философия проекта


  1. Место, где хочется жить и работать.
  2. Что такое ленд девелопмент (Land development).
  3. Укрупненное зонирование и мотивация такого зонирования.
  4. Характеристика зон в разрезе каждой зоны.
  5. Движение во времени. Рост и осознание.
  6. Организационные моменты.
  7. Ценовая политика.
  8. Планируемый результат.

Место, где хочется жить и работать

Человек, в силу своей природы, стремиться создать определенную гармонию своего существования. Данная гармония получается, если нет внутренних противоречий между личностными потребностями в работе, общении, месте проживания, климате и пр. и тем чем располагает индивидуум в текущий период своего развития и жизни.

Вкусы с годами меняются, в чем-то потребности уменьшаются, в чем-то увеличиваются, что нравилось в юном возрасте, не нравится сейчас и наоборот.

Однако, ключевым фактором внутренней гармонии, всегда являлся дом, в самом широком смысле этого понимания. Что такое дом: место где тебя ждут (жена, муж или подруга, друг), место где можно остаться одному, укрыться от непогоды, перезимовать, где растут твои дети, потом внуки, где, может быть, живут твои родители, где человек проводит 2/3 своего времени, если работает, а если у тебя творческая профессия или ты домохозяйка, то почти 100% времени ты проводишь дома. Дом это не только стены и крыша над головой, дом это твой город, твой район, твоя улица. Дом это озеро в ложбине или зеленый лес на краю деревни, это колосящееся поле, это коровы, пасущиеся вдалеке. Дом это тот социум, который тебя окружает, это школа, куда ходят твои дети. Одним словом дом это место где мы живем и воспитываем своих детей.

Известный маркетолог Дж. Траут говорил: «В недвижимости важны три вещи: место, место и еще раз место».

Основные характеристики территории приведены в других разделах сайта, здесь подробнее остановимся на вопросе – почему следует выбрать именно Каменский сельсовет для покупки участка.

21 век - век автомобилей. В наше время не столько важно расстояние, сколько время, за которое можно проехать это расстояние. Согласитесь, что можно ехать несколько километров от площади Горького до пл. Ленина в Нижнем Новгороде более часа, и за гораздо меньшее время оказаться в чудесном сельском пейзаже. Представляемый массив связан с мегаполисом, коим является Нижний Новгород прекрасной 4-х полосной трассой, которая имеет отличное транспортное сообщение как с верхней, так и нижней частью Нижнего Новгорода. Кроме того, транспортные артерии высокой пропускной способности соединяют массив с городами спутниками, такими как Кстово, Дзержинск и пр.

Место загородного проживания должно быть расположено от мегаполиса на комфортном расстоянии. Это такое место, до которого можно добраться в течение 30-60 минут из центра города, куда в ближайшие 10-20 лет не придут окраины города (со всеми своими проблемами) и где есть инфраструктура для создания условий для комфортного проживания.

Загородное проживание не следует путать с дачами выходного дня. Дача выходного дня (или на лето) может находиться на более удаленном расстоянии, но каждый день на работу в Нижний Новгород из Заволжья (например) ездить не очень приятно. Однако, место загородного проживания не исключает возможности его периодического использования. Иными словами в нашем случае у Вас есть альтернатива использования Вашего дома, как постоянного жилья или как дачи.

На сегодняшний день, в Нижегородской области оптимальным местом размещения загородного жилья с точки зрения природного ландшафта, экологии, транспортных коммуникаций и пр., является условный треугольник, расположенный в следующих координатах: верх треугольника – Ольгино, западный нижний угол треугольника - 30-35км по Павловскому направлению, восточный нижний угол треугольника 30-35 км по Арзамасскому направлению. По нашему мнению именно в этом треугольнике в ближайшие 5-10 лет будет развиваться загородное строительство.


Что такое ленд девелопмент (Land development)

Есть много определений, что такое Ленд Девелопмент (далее ЛД). Мы для себя понимаем это как следующее:

- От общего к частному. От общей схемы Генерального плана развития всей территории сельского муниципального образования, к схемам застройки конкретных поселков. Глядя на Генеральный план, Вы можете быть уверены, что в течение ближайших 15-20 лет (период действия Генерального плана) у Вас за забором не появится какой-нибудь асфальтовый завод.

- Юридическая чистота от начала до конца. Мы потратили более 3-х лет на юридическую подготовку земельных массивов под перспективное строительство. Это и согласование границ со смежными владельцами (более 50), и прохождение всех процедур, предусмотренных действующим законодательством (земельный рынок один из самых сложных с точки зрения Законодательства, тут и Земельный кодекс, и Закон об обороте земель сельхозназначения, и Градостроительный кодекс и пр.).

- Гармонизация различных направлений использования территории. Промышленные зоны никогда не будут соприкасаться с зонами жилой застройки.

- Сегментация и зонирование различных по уровню поселков.

- Полное инженерное обеспечение. Вас не оставят один на один с вопросами подведения газа или электроэнергии.

- Возможность в дальнейшем управлением Генпланом через процедуры общественных слушаний. Это предполагает согласие общественности на смену зонирования отдельных участков.

- Эксплуатация построенных поселков. Не только построить, но рационально и грамотно эксплуатировать поселки. На территории планируется создать собственную ДУК (домоуправляющую компанию), которая будет обслуживать поселки.


Укрупненное зонирование и мотивация такого зонирования

Условно массив поделен на три части: северную, центральную и южную.

Северную часть массива с юга на север пересекает железная дорога Нижний Новгород – Арзамас, а с запада на восток Южный обход Нижнего Новгорода М 7. Кроме того, в этом же коридоре проходят магистральные газопроводы, нефтепроводы, нефтепродуктопроводы, ЛЭП 110 и 220. Местность ровная, практически без лесов, большей частью расположена на пойменных лугах р. Ункор. Эта территория мало подходит под жилую застроку, поэтому Генеральным планом она отнесена к зонам промышленности и сельского хозяйства.

Центральная часть массива исторически сложилась как место проживания большей части населения сельсовета Каменский. Кроме того, в этой части расположены все производственные зоны сельхозпроизводства ОАО «Каменское». В дальнейшем основным назначением этой части массива будет сельхозпроизводство, включая основную промышленную зону ОАО «Каменское» и зону коммунального хозяйства.

Южная, юго-западная и юго-восточная части массива как нельзя лучше подходят под перспективную застройку. Это холмистая местность, с множеством ручьев, прудов и речек, окруженная лесами, имеющая прекрасные ландшафные виды. Именно в этой части массива и планируется развернуть строительство поселков.


Характеристика зон в разрезе каждой зоны

Зона промышленности (северная зона)

 

Трасса М-7. Трасса М-7 имеет категорию 1 А. Режим эксплуатации дороги с такой категорией предполагает съезды только в 2-х уровнях (развязки) (РФ ГОСТ Р 52398-2005). Однако, строительство придорожной инфраструктуры, с примыканием к полотну дороги разрешено. Под придорожной инфраструктурой понимается заправки, мотели, сервисы и пр. На территориях, примыкающих к трассе М-7, есть прекрасные площадки для организации таких придорожных комплексов.

Железная дрога. Нами получено предварительное согласование ГЖД на проектирование и строительство железнодорожного тупика на земельный массив, расположенный западнее д. Пруды. Это массив около 200 Га. Автомобильное сообщение этого массива с федеральными трассами возможно только по сети местных дорог (Пруды – Комсомольский, Пруды – Каменки – трасса на Арзамас). До развязки М-7 (через п. Комсомольский) менее 8 км, до Ольгино менее 16 км.


Зона сельского хозяйства

ОАО «Каменское» является основным сельхозпроизводителем сельского муниципального образования. Предприятие ведет, и будет вести обработку всех земельных угодий, пригодных для ведения сельского хозяйства. Это обеспечивает, кроме всего прочего, сохранность земельных ресурсов в надлежащем состоянии, отсутствие заброшенных полей и зарастание их березняком. Многие из наших потенциальных клиентов были в Европе и все, наверное, помнят как радует глаз европейский сельский пейзаж – ровные, красивые поля, зелень всходов, золото зерновых. Кроме всего прочего, зона сельского хозяйства обеспечивает визуальный и «эмоциональный» разрыв между «конфликтующими» зонами промышленности и жилья. Ну не кому же не хочется жить за забором промышленного предприятия, а вот на краю красивого поля или на опушке леса хорошо.

ОАО «Каменское» в среднесрочной перспективе планирует наращивать свои мощности по следующим направлениям:
- картофель до 1.000 Га.
- зерновые до 1.700 Га.
- кормовые до 2.000 Га.

Эти производственные планы позволят полностью задействовать земельные ресурсы предприятия и не допустить деградации земель, что в свою очередь влияет на качество жизни на этой территории.


Зона жилой застройки

Зона предполагаемой жилой застройки расположена в южной части массива. Эта территория отнесена к жилой зоне по следующим основаниям:
- граничит с лесом и сельхозугодьями. Нет прямого соприкосновения с зонами промышленности.
- живописные места, холмистая местность.
- наличие водных объектов.
- благоприятная роза ветров.
- экологически чистые места.

Традиционно, южная часть массива являлась дачным местом, в этом уголке массива расположены более 20 дачных товариществ, организованных в конце 80-х, начале 90-х годов прошлого века. Понятно, что уровень их обеспеченности инженерной инфраструктурой оставляет желать лучшего, но месторасположение выбрано правильно.